楼市“黑马”北京天恒:聚焦南城 明年销售规模过
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到今年11月下旬,北京土地市场年内已经累计出让了100宗地块,总成交金额达到了1920.77亿元,相比2014年的土地市场,去年全年北京公开出让142宗地块实现成交金额则只有1917亿元。

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今年在北京拿地的这些企业中,北京天恒置业集团频频出现在土地竞买现场,斩获尤丰。

北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴表示,明年天恒的商品房销售额或将超过80亿元。资料图片

北京天恒今年参与拿下了6宗地块,成交总金额216.76亿元,这些地块分别位于北京南城的房山区、丰台区和大兴区。

一边大手笔买地,一边多盘推售,北京市西城区老牌国企北京天恒置业集团有限公司(以下简称“天恒置业”)今年表现亮眼。

北京天恒今年在土地市场高调拿地,这家隶属北京市西城区国资委旗下的本地房地产国企,其实从去年开始就已经决定“爆发”。

“下半年还会积极在北京买地,”北京天恒置业集团有限公司地产事业部总经理周兴8月3日对新京报记者表示,天恒预计今年商品房销售额将达45亿元以上,明年或将超过80亿元。

为此,记者于日前专访了北京天恒置业集团地产运营事业部总经理周兴,其向记者揭示了两年内在北京房地产市场跑出的一匹“黑马”。

重金加仓

重度布局南城

作为西城区国资委下属的国有房企,成立15年的天恒置业一向低调内敛,公司在一级开发领域领先同行,之前对外推售商品房项目以房山天恒乐活城、怀柔天恒半山世家为主,项目并不多,据周兴透露,2014年天恒的商品房销售金额为20多亿元。

“天恒并不是在北京房地产市场突然冒出来的。”周兴说,事实是,天恒是北京一家有着久远房地产开发历史的老牌房企,公司及其前身从事房地产开发有着30多年的经验。

和外界认为天恒置业“突然凶猛发力”的印象不同,统计数据显示,自2013年以来,天恒一直在稳步增加北京土地投资,三年共买下6块土地,其中3块位于房山、2块位于大兴、1块位于丰台,总耗资超百亿元。

公开资料显示,北京天恒置业集团在2001年更名,前身是北京市西城城建开发集团,后经北京市西城区国资委改制,北京天恒成为一家有限公司,并由西城区国资委全资控股。

周兴透露,刨除合作伙伴的土地款,2014年天恒在北京买地花了40多亿元,2015年至今已花了60多亿元。一向稳重的天恒为何敢重金买地?

北京天恒在北京也一直拥有房地产开发项目,旗下楼盘包括位于柔怀的天恒•半山世家,房山区天恒•乐活城、天恒乐墅、天恒乐Do,丰台区天恒公园懿府项目。

“北京土地价格上涨是明显趋势,现在买觉得贵,明年买会更贵,”周兴表示,此外天恒置业经过多年积累,公司团队在运营管控上都趋向成熟,可以实现多盘操作,今年的后四个月,公司还将关注北京土地市场,希望再拿下1-2块土地。

市场化的商品房项目开发只是北京天恒房地产业务的一部分,作为西城区国资委旗下的房地产国企,也一直承担着棚改和土地一级开发等政府工程类房地产业务。

业内人士指出,从总价和楼面单价来看,国企天恒买地风格都较理智,不乏抄底案例。2014年4月—9月,北京楼市成交低迷,土地市场也遭遇短暂低谷,以周兴为首的天恒地产事业部团队借机拿下大兴西红门和丰台南苑两项目,今年1月也以底价拿下房山周口店地块。

记者了解到,到2014年底,北京天恒承担了房山区长阳站7号地西城区旧城保护定向安置房、桃源项目、丰盛危改小区项目、百万庄北里居民住房改善项目、西直门内大街市政道路拆迁项目、大玉胡同项目等12个保障房和土地一级开发项目,总投资接近300亿元。

十盘联势

“政府公益类项目和市场化项目是北京天恒房地产开发业务的‘两条腿’,市场化项目开发一直维持在一个中等偏低的水平,扩张规模不是特别快。”周兴告诉记者。

据悉,在积极拿地的同时,天恒也加快了推盘节奏,目前天恒在京共有十个项目,今年8月开始将有5个楼盘同时在售,其中纯新盘有位于房山阎村板块的城市地铁别墅项目天恒乐墅、位于西红门的城市综合体项目以及位于丰台的金融街天恒南苑项目。

北京天恒从2013年底开始在房地产二级项目开发上发力。周兴介绍,天恒之前基本上保持每两年一次的拿地节奏,但是从2013年开始,公司在土地市场开始加速。

据悉,天恒乐墅主打“城市地铁别墅社区”,推出250平方米双拼,180平方米上叠,200平方米下叠等多种户型,最高约200%真实使用空间赠送称得上是别墅项目中最优性价比,总价区间在500万-1000万/套;而西红门不限购项目年内将推出50-90平方米小户型,预计入市价格单价将在3万元/平方米左右,而丰台南苑项目则是天恒置业真正意义第一个精装修豪宅项目,主打110-130平方米的品质三居,预计总价在500万元/套上下。乐墅、南苑、半山世家这三个项目代表着天恒品牌实力与品质保障,从示范区移步异景的景观打造、样板间的精工美学纯居体验,天恒一直致力于提供高品质城市人居。

根据北京市国土局网站土地市场成交信息汇总记录,过去近十年间,北京天恒已经通过与其他房企合作或单独拿下了北京土地市场的11宗地块。

“未来2-3年,北京楼市都是上涨周期,”周兴表示,很大程度是因为过去的限价等政策使房地产投资增速放缓,使得目前纯商品房供应短缺。

这11宗地块的总成交价达到了288.68亿元。除了今年参与拿下6宗地块外,其在2014年拿下了2宗地块,成交总金额61.3亿元,另外公司分别在2013年、2008年和2006年各拿下了1宗地块。

2014年初,周兴在接受新京报采访时就表示,由于土地供应规模减小、结构发生变化,政府大力发展保障房、有效缓解中低端居民住房需求的同时,也使得未来北京纯商品房供应将出现减少,新盘价格也将上涨。

周兴认为天恒在土地近两年突然扩张,其实是“厚积薄发”的结果。

“但房价不会再暴涨,对天恒这样的国企,手里的存货很多,今年、明年的任务都是去库存,定价会更加理性,给购房者提供更多高性价比的房子,”周兴表示,由于供应量增加,预计今年商品房部分的销售额会比去年翻番,超过45亿元,明年公司可售货值就有170亿元,按去化率50%计算,销售额将超过80亿元。

“天恒在此之前为扩张做了很多准备,比如资金、人员、组织构架和机制,另外政府和市场的许可,也非常重要。”周兴说,去年北京土地市场比较冷,天恒在北京拿了两块地,所以比较抢眼,今年则更加抢眼。

业内人士指出,北京楼市成交量较稳定,市场平均去化率一般在50%上下,房企的销售业绩更多由供货量决定,天恒置业如能按计划发展,将快速跻身北京房企第一梯队。

虽然天恒近两年在北京土地市场表现积极,但在周兴看来,并不意味公司是在盲目拿地。他说,现在北京土地市场竞争非常激烈,真正拿到一块地之前招投标次数至少十次甚至以上。虽然天恒招投标频率很高,但每一块地都不是志在必得的心态,而是基于理性决策的基础之上。

新京报记者 自曾晖

以去年北京天恒拿下两宗地块为例,周兴回顾去年土地市场分析说,2014年北京土地市场冷热交替,冷淡期一直从4月份持续到10月份,北京天恒拿下的两宗地块时间分别是5月初和9月初,两宗地块位于大兴区西红门和丰台区南苑乡。

“去年拿地的时点分别是土地市场低谷和市场热度刚开始反弹的初期,天恒踩准了拿地时机。”周兴评价说。

今年的北京土地市场全年火爆,并无淡季,因此,天恒今年继续拿地的动机,则又有所不同。周兴说主要与公司的区域聚焦和整体战略布局有关系。

“今年天恒拿地的策略比较明显,也就是集中在南城,这是基于我们对北京整个房地产市场的分析。”周兴说。

根据记者统计,北京天恒拿下的这些土地集中分布在房山区、丰台区和大兴区。北京天恒过去在房山区累计拿下了7宗地块,为此北京天恒与合作伙伴一起砸下了117.33亿元;其在丰台区拿下了2宗地块,成交总金额128.15亿元;另外在大兴区拿下了2宗地块,成交总金额达到了43.2亿元。

北京天恒选择布局南城的依据是北京未来会面临非首都功能的疏解,但这种功能疏散并不意味着迁出北京,应该是分梯度疏解,大量城市功能要从北京核心区外溢到非核心区,比如四环以外。

“这些功能疏解需要承接空间,北京东南西北四环到六环之间除了南城以外,其他区域的机会都比较小。”周兴说,“天恒就是聚焦北京南城,南城是投资机会所在,投资逻辑比较清晰。”

而天恒在北京集中拿地背后更宏大的背景是,市场已经对北京和一线城市的投资价值形成共识:一线城市不仅是有安全性的“避风港”,其投资价值还会进一步上升。今年一线城市土地市场和房屋销售火爆就是例证。

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