楼市火爆背后 品牌房企转型www.7727s.com“退房”增
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高不可攀的一二线城市土地价格、持续下滑的行业利润率,正在持续削弱众多房企坚守行业的最后信心。据不完全统计,从2014年至今,有近30家品牌房企明确退出地产行业或者房地产主营收入占比企业已低于50%。“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”令一些房企消失,另外,部分企业主动寻求转型,但多数房企尚未在新行业站稳脚跟。

羊城晚报记者 赵燕华

品牌房企的转身

曾经的土豪行业风光不再。地价上涨较快、资金成本增加、房地产企业的利润平均每年大约以1%的速度下滑……近期房企陆续发布的年度业绩报告,增收不增利的现象愈发明显,地产龙头万科的净利润率和结算毛利率已连续多年下滑。净利润的持续下跌,体现出房地产行业暴利时代消逝。而随着市场分化程度上升,行业内洗牌加速,越来越多的企业选择退出。据2014年以来房企年报和最新监测,包括上市房企在内,至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%,其中,至少16家品牌房企计划或已脱离地产主业。专家分析,未来3年四类中小房企仍将会退出楼市或被收购。

数据显示,截至目前,已有近30家房企退出或半退出地产行业。

品牌房企转型“退房”增多

其中,至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型,脱离房地产主业。其中不乏浙江广厦、华丽家族、银润投资、绿景控股、东方银星、莱茵置业、证大置业、宜华地产、中渝置地、中体产业等曾经叱咤行业的品牌上市房企。海泰发展、中南建设、中国武夷、大港股份、陆家嘴等地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%,处于半退出状态。

今年年初,苏宁环球宣布成为韩国FNC第二个股东,将和FNC在中国成立合资公司进行艺人培养。公司有关负责人透露,目前公司还有3-5年的开发量,“这段时间就给了我们产业转型的缓冲期,未来我们将不再从事房地产开发,而是把目前的现金流用来打造我们的新兴产业”。

此外,一些房企现阶段地产业仍是企业支柱,但公司已经明确将向其他行业转型,并将企业重心向地产行业以外倾斜。

苏宁环球并非个例。公开资料显示,2014年以来,包括上市房企在内,至少30家品牌房企明确退出房地产或房地产主营收入占比已经低于50%,其中,至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型,脱离地产主业。另外,市北高新、中南建设、陆家嘴等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析,房企退出房地产市场并非个案,除此之外,潜在退出房地产市场的品牌房企仍然不在少数。这些逐渐退出行业的企业分为几类,有因地产业务大整合导致消失的房企,如被中海整合收购的中建地产以及被恒大收购股权的中渝置地;也有因为资金链断裂并进行破产清算的房企,如曾经的百强房企华光地产;当然也有因为反腐崩塌的企业。

除此之外,潜在退出地产市场的品牌房企仍不在少数。如因为地产业务大整合导致的消失的这类房企,比如中建地产、中信地产、中渝置地等等,也有因资金链断裂破产清算的,比如曾经的百强房企华光地产。

利润率讲不出的痛

既然本轮已有六次降息六次全面降准,货币政策呈现宽松的特征,为何仍有品牌房企资金紧张,面临被收购的命运?它们为何仍要“退房”?

业内人士表示,品牌房企退出的趋势在今年仍将持续。无论是主动退出还是被动退出,行业利润持续下滑令企业经营业绩持续恶化是主要原因之一。地价持续飙升、销售成本和融资成本的上涨以及去化压力的持续等正在不断吞噬房企利润。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,无论是迫于中长期地产业发展局限性,还是企业多元化的需要,品牌房企“跨界”转型趋势在2014年下半年以来非常明显。如莱茵置业转型体育产业、华丽家族转型石墨烯、东方银星转型建材贸易、海德股份转型外贸、中体产业转型彩票、证大置业转型投资、浙江广厦转型体育影视文化、宜华地产更名宜华健康将健康医疗服务作为主要发展方向等等。预计2016-2018年,品牌房企在“跨界”转型投资上将有更大动作。

据目前已披露2015年业绩的数十家房企数据显示,大部分房企呈现出规模、房价、地价上涨,净利润率下降的“三升一降”势头。特别是房企的净利润持续下滑,从2014年的10.3%下降至2015年的9.4%,首次跌入个位数。一面是业绩大幅上涨,一面是净利润下滑,房企增收不增利的现象愈发明显。行业龙头万科在2015年收获了“历史上最好的一年”,销售额、市场占有率都创造了行业新的纪录。即便如此,万科净利润率和结算毛利率连续多年下滑。

“大鱼吃小鱼”导致中小房企减少

上述人士表示,虽然全国一二线市场回暖,但三四线城市依然处于调整过程中,以价换量在持续。因此,相当多的房企销售均价出现下滑。而销售难度的加大让企业不得不增加销售人手,人力成本以及营销宣传成本都在上涨。

除了企业跨界转型之外,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”,也是退房企业越来越多的原因之一。

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