北京二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧
分类:家居装修

成交量下滑并不是某个区域的个例,据了解,多数热点区域的成交量均有所下降。此外,业主主动降价的房源开始增多,一套500万元左右的房源降价20万元属于正常现象,有些房源降价幅度更大,但这些房源之前报价稍高,因此下降幅度会更大一点。

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清明小长假后的一周来,北京二手房市场开始降温,北京商报记者走访多家门店发现,周末看房人数相比前几周减少明显,二手房市场出现降价销售现象。数据显示,上周,北京市二手住宅成交量、价均出现环比下滑。业内人士分析认为,这是网签量连续五周上涨后的首次下降,价格方面也是春节后首次出现回落,随着深圳“深六条”、上海“沪九条”调控政策的纷纷出台,大家对北京房价的上涨预期也有所缓和,买方市场趋于理性,更多恐慌性入市的心理将转向观望。此外,随着北京楼市退烧,一线城市今年房价高烧将提前结束。

西城成交均价最高 超10万元/平方米 朝阳降幅最大 均价跌破6万元

降价20万元

二手房成交创5年来新低 市场博弈加剧

“此前您一直关注的小区有一套精装修的两居室,报价下调20万元,李先生您有时间来看一下这套房源吗?”经纪人小张在给客户打电话推荐房源时如是说。春节后一直火热的二手房市场,上周开始出现降温势头,房产经纪人约看客户的切入点也从“这套房子要涨价”变成了“有一套降价房源在售”。

2019年上半年北京各区二手房住宅交易均价及环比走势 数据来源:我爱我家研究院

据小张介绍,这套房源在朝阳区东四环区域,春节后二手房市场持续升温,上月该区域存量房源骤减,价格也不断攀升。进入4月以来,市场热度有所放缓,购房成交周期加长,观望情绪增长,购房者对于价格较高的房源兴趣较少,只有降价的房源才会吸引较多客户来看房。

2018-2019北京二手住宅网签量月度走势 数据来源:我爱我家研究院

上周末,北京商报记者走访多个区域的二手房中介门店发现,本应是看房高峰期的周末,许多店面的经纪人却坐在店里。据常营区域某中介店面经纪人介绍,上周末来看房的客户相比3月明显减少,成交上也有所下滑,3月该区域平均每周会成交10套房源左右,而上周仅成交6套。

新调控时代

成交量下滑并不是某个区域的个例,据了解,多数热点区域的成交量均有所下降。此外,业主主动降价的房源开始增多,一套500万元左右的房源降价20万元属于正常现象,有些房源降价幅度更大,但这些房源之前报价稍高,因此下降幅度会更大一点。

在波澜不惊中,6月份北京二手房完成了1.1万套的网签量,罕见地低于当月新房的成交量,勉勉强强超过了单月万套的门槛。

此外,上周新房市场也出现客户到访量减少的现象。位于房山区某楼盘营销负责人表示,春节后新房市场表现一直较好,但4月首周,客户到访量相较3月明显减少,成交量环比上周减少超过一半,项目正在准备新一轮的营销优惠活动,抓紧窗口期跑量。

至此,从今年3-6月北京二手房网签量从今年高点的1.6万套逐渐跌至1.1万套左右。整个上半年二手住宅网签总量为72601套,仅高于2014年上半年的44165套,为五年内新低,可见,二手房成交连续降温趋势明显。

触顶降温

与此同时,二手住宅市场的成交价也基本持平,议价空间趋稳,我爱我家市场研究院的数据显示:2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,与2018年的成交均价相差不大,相比2017年上半年的62835元/平方米,降幅约为9.6% 。

不仅仅是市场表现出降温的态势,从成交数据来看,上周北京市二手房量、价均出现下滑。数据显示,上周,北京二手房网签5136套,环比下降37.3%,成交均价为39660元/平方米,环比下降1.7%。

量价齐跌的情况下,包括我爱我家和麦田房产等多家中介机构负责人都表示,在政策环境“有保有压”,调控方向未有变化的背景下,二手房市场整体表现亦是稳字当头。加上限竞房大量入市的影响,对二手房产生了明显分流。预计下半年北京二手房交易量将呈现稳—升—降的小幅波动走势特征,市场价格也将在买卖双方的博弈下维持稳定。

“二手房网签量连续五周上涨后首次下降,随着春节后购房需求的大量释放,网签规模开始回落。”某研究院分析师在接受北京商报记者采访时表示,成交量下滑的同时,价格也是春节后的首次回落。可见,春节后二手房市场一路上涨的势头已经减弱,出现触顶降温趋势。

市 场

今年3月,北京二手房网签达到历史高峰状态,交易规模达到限购之前。数据显示,3月北京二手住宅网签量为32009套,环比上涨111.3%,同比上涨193.3%。成交均价39286元/平方米,环比上涨4.3%,同比上涨14.5%。从周成交来看,二手房成交量从3月首周的4719套持续攀升至最后一周的8188套,于4月首周成交出现大幅下滑。

上半年二手房成交量创5年来新低 价格比高点跌了近10%

数据显示,4月首周新增房源量在进一步下降,同时新增房源挂牌价为45795元/平方米,较上周有1.5%的下滑,可见业主端观望情绪在增加,对市场的预期有所下降,挂牌价格有回落趋势。需求方面进一步回归理性,新增客源量持续下降,价格的博弈空间增大,议价空间上涨到2.4%,买方的话语权有所提升。预计后期网签量会继续下降,4月网签量或回到春节前水平。

我爱我家研究院和麦田房产等中介机构根据住建委网签数据统计显示,2019年上半年北京二手住宅网签量为72601套,月均网签量约12000套。环比2018年下半年下降5.42%,同比2018年上半年下降5.27%,较2018年上、下半年减少约4000套。单看上半年数据,今年上半年的网签量创下了2014年以来的最低。

不仅仅是二手房,上周新房市场成交量也出现下滑。数据显示,上周北京新建商品住宅网签量为1246套,环比降幅达14.6%;纯商品住宅成交(不含保障房、自住房)850套,较上周下滑38.3%。与二手房市场量价同时下滑的情况不同,新房市场成交均价仍保持上涨趋势,上周成交均价为39516元/平方米,环比结构性上涨12.7%。

以半年数据而论,2010年以来北京二手住宅交易经历了3次低谷,第一次是2011年上半年至2012年上半年,第二次是2013年下半年到2014年下半年,第三次则是2017年下半年,在此期间北京二手住宅半年网签量都在7万套以下。2018年以来,北京二手住宅网签量连续三个半年稳定在7万多套,市场同样较为冷清,但稳定性却胜过之前几年,成交没有大起大落,维持在7万套+的状态。

后市趋于平稳

不过,值得注意的是,从月网签量来看,今年北京二手住宅网签量自3月份“小阳春”阶段性爆发后,呈现明显的下滑走势。尤其是6月份的网签量仅为11778套,低于上半年的月度平均值,和5月份相比下降了14.43%,同比去年同期下降25.58%。整个3-6月网签量从1.6万套跌至1.1万套,连续降温趋势十分明显。

“本打算春节后就买房的,市场太火热,看好的房子总是不能成功签约,感觉现在国家要收紧楼市调控政策,市场也开始出现降温,准备看一两个月再购房。”市民王先生在接受北京商报记者采访时说道。

成交的降温自然带动了价格的稳中有降。根据我爱我家研究院统计,2019年上半年北京二手住宅的成交均价为56825元/平方米,环比上涨0.85%,同比上涨0.78%,波动幅度不足1%,价格走势平稳。

事实上,类似王先生这种心态的购房者并不在少数,多家中介门店经纪人均提到,目前购房者的观望情绪加重。“在入市需求减少的情况下,预计未来一段时间内,北京二手房市场在降温后会趋于平稳。”一位长期从事房产中介的业内人士表示。

我爱我家研究院分析师表示,自从2018年上半年以来,北京二手住宅的半年交易均价始终保持在5.7万元/平方米左右,波动幅度均在3%以内。而在此前, 北京二手住宅的半年交易均价波动幅度都在3%以上,甚至超过20%。可以说,二手房价格已经进入了最为稳定,波动最小的阶段。

某研究院智库中心研究总监分析认为,受“去库存”战略预期影响,今年以来一线城市楼市进入疯狂模式,从深圳、上海到北京楼市的快速上涨已经远超预期,疯涨导致需求过早释放,也引来调控政策的收紧,“深六条”、“沪九条”相继出台,北京虽未出台实质性调控政策,但大家对北京房价的预期也得到缓和,楼市预期开始逆转。深圳、上海的楼市最早出现降温,目前北京楼市降温属于正常情况,市场成交在调整后逐渐趋于平稳。

麦田房产的监测结果也类似,就价格走势来看,上半年北京二手房价格走势波动平稳。根据麦田价格监测数据,上半年挂牌价格在各个月份之间均出现轻微下降,一定程度上可以看出,卖方价格预期有所走低;而成交均价涨幅在各个月份间出现收窄,主要在于受成交结构影响。

大兴区某项目营销负责人则认为,尽管二手房、新房市场成交均有所下滑,但未来趋势有所不同。二手房市场因需求持续减少将进一步降温,甚至会延续到下半年;而新房市场成交量下滑与供应有关,北京的房企为避免后市的不确定风险,3月开始加紧推盘节奏,随着新房供应量的增加,北京新房市场成交量会维持平稳,甚至出现一波成交小高峰。据了解,多个项目已将开盘计划提前,预计4月入市项目将会增加。

价 格

成交均价最高是西城 降价最明显是朝阳

如果分区域来看,哪些区域涨价,哪些区域降价了呢?根据我爱我家研究院的统计显示,2019年上半年北京二手住宅成交量较多的11个区县中,海淀区、朝阳区、丰台区、房山区成交均价环比下跌,东西城、石景山区、通州区、大兴区、昌平区、顺义区环比上涨。其中最大涨幅为石景山的1.81%,成交均价为47983元/平方米;最大跌幅为朝阳的1.88%。成交均价跌破6万元至59684元/平方米。整体来看,无论涨跌,上半年北京各区的二手房价波动幅度都在2%以内,整体变化不大,且下跌的4个区里朝阳、海淀、丰台三区历来是北京二手房交易最多的区域。

另外,成交均价最高的依然是西城区,均价为103209元/平方米;成交均价最低的是房山区,均价26898元/平方米。中心区域房价高、远郊区域房价低的整体格局没有任何变化。

成交户型方面,统计数据显示, 2019年上半年,北京二手住宅交易中一居室占20.34%,两居室占56.80%,三居室占21.00%,四居及以上占1.86%,各户型占比基本与2018年下半年持平,其中一居室占比变动最大,较2018年下半年减少1.12个百分点

我爱我家分析师认为,多年来,北京二手住宅交易户型结构始终维持两居室占五成多,一居、三居及以上占两成多的结构。但从2016年至今的半年数据看,两居室占比在持续扩大,2019年上半年已达57%,一居室占比在持续缩小,目前已只有20%。

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