2016年业绩发布会会议纪要
分类:家居装修

过去一年的业绩表明,深圳控股在一线城市以三成多的销售面积获得超过七成的销售收入,为“聚焦深圳”战略做了最好的注脚。而未来十年,深圳将会继续快速发展,很有可能成为超级城市。

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深圳楼市去年以来的繁荣让业务聚焦于此的公司受益良多。深圳本地房企深业集团有限公司及其香港上市平台深圳控股便是其中一家。2015年,深圳控股有限公司销售达160亿,同比上涨116%;其中深圳等一线城市以三成多的销售面积贡献了超过七成的销售收入,毛利率为34.6%,深圳项目的平均毛利率高达49.6%。

会议内容

基于看好“深圳未来十年”的预判,深圳控股在未来的数年将会继续聚焦深圳市场。这种聚焦不只是房地产开发,更涉及到持有物业运营、城市空间重塑、存量物业改造,以及金融资本运作等方面。

第一部分:业绩概览

作为深圳国资委旗下最大的房地产公司,深圳控股这家业务主要布局于深圳本地的国有企业,在面临行业整体下行的变局时,也正在积极寻求出路,深化转型。

•整体表现

与此同时,据深业集团副总裁董方透露,深业也在进行制度方面的变革,混合所有制改革和员工持股制度都在推进。

o二零一六年的中国房地产市场复杂多变。上半年,在去库存的政策导向下,一二线城市房地产价量齐升,部分三四线城市复苏回暖。三月份,上海、深圳等地出台了较为温和的调控政策,然而供需基本面、资金等因素仍推动一线及部分二线城市房价继续上涨,土地市场地王频现,市场风险随之加剧。

深圳房价正在去泡沫化

o十月份,各主要城市进一步出台了一系列针对房地产市场过热的严厉调控政策,受此影响,一二线城市房地产市场热度锐减,交易量明显下降,观望气氛浓厚。

据统计,2015年到今年三月深圳的平均房价,已经达到49989元,同比上涨88%,在一年内这么快速的涨幅,引起了多方面的关注。

o本集团抓住上半年的时间窗口,积极推动旗下楼盘销售以及三四线项目的退出,使本集团在史上最严厉调控之下,仍提前完成全年目标,取得理想业绩。

深业集团副总裁董方指出,这一年深圳房价的快速上涨,主要有三个方面的原因,一个是供求失衡。供应方面,近5年招拍挂的土地建面仅有400万平米,严重不足,目前深圳的库存去化周期仅有6.5个月,是一线城市里面最低的,与此同时,深圳每年还有大量的人口净流入,2015年就有59.98万,总人口中适龄购房人群 占比51%,是一线城市最高的(北京35%、上海30%、广州40%)。

•财务摘要

第二方面资金推动。去年深圳新增房贷3300亿元、累计7700亿元,超过北上广居全国第一,目前的房贷余额仍在上涨,逼近1万亿元,宽松货币政策下楼市的杠杆效应很明显。

o年内实现营业额21,354.0百万港元,同比上涨15.9%;实现股东应佔纯利3,170.6百万港元,同比上涨10.5%。如剔除本集团所属投资物业的公允价值变动、廉价收购利得、诉讼拨备及对三四线土地项目的拨备的淨影响,股东应佔纯利2,614.9百万港元,同比上涨21.1%

第三个原因是投资和投机。在去年年初,据统计深圳投资、投机性购房的比例不超过20%,但是由于房价快速上涨所带来的财富效应,以及客户的恐慌心理,到今年年初投资、投机性购房比例已经达到了40%。

o整体毛利率为38.7%,同比上升4.1%;其中,房地产开发销售毛利率41.3%,同比上升4.4%。

董方说,投资、投机购房比例的快速上涨,让房价确实存在一定程度的泡沫。所谓泡沫是指部分楼盘、部分区域有泡沫,即好的还不够贵,差的还不够便宜。现在有些区域和项目并没有那么好,卖贵了;还有一种泡沫是涨得速度太快了,深圳一年均价上涨88%,太快了。

o年内实现合同销售人民币191亿元,同比上涨20%。

他判断,房地产市场最大的特点将是分化。城市、区域、区域内的项目分化,会越来越严重。比如未来可能同在南山区,有的项目卖到20万/平方米,有的就只有五六万/平方米。

o于二零一六年十二月三十一日,持有现金结存12,063.7百万港元,淨负债率38.9%。平均借贷成本为4.9%。

但是董方进一步指出,由于供求关系在未来五年内很难发生根本性的变化,国家适度宽松的货币政策以及深圳未来的发展前景,这个泡沫在合理可接受的范围内。

o董事会建议派发二零一六年末期股息每股港币10分。为庆祝本公司于香港联合交易所上市20週年,董事会亦建议派发特别股息每股港币5分,以答谢股东的长期支持。连同已派发之中期股息每股港币7分,全年股息合共每股港币22分,同比上涨37.5%。

不过,“3.25新政”之后,深圳市场正被浓厚的观望情绪所笼罩。

•业务表现

对此董方分析,根据过去五年间五次调控的经验,调控影响大概是两个月到五个月的调整期,不会是大幅震荡而是小幅盘整,之后就会量价回升。

o年度结转物业销售净收入为152.3亿人民币,同比上涨24.8%,截止2016年底,未入账预收款87.5亿港币。

董方认为,从供求的角度看,深圳的房地产市场长期是向好的。此外,深圳的城市发展和创新能力也是支撑的因素。他列举了一组数据:2015年底,深圳南山区国家级高新技术企业就达1683家,占全市的31%,而广州全市仅有1923家;深圳国际专利申请也已占到全国的47%。他认为,深圳作为国家重要的创新中心和高科技中心,未来五到十年的发展前景巨大。

o房地产开发毛利率为41.3%,比去年同期上涨4.4%。结转销售收入中,高毛利的深圳项目占比为72.1%。年内,集团深圳项目平均毛利率约为49.9%。

“一个城市的房价由人口和资金推动,各个方面的数据都表明深圳这个城市,至少还有十年的快速发展期,未来一定会变为超级城市。”董方说。

•土地储备

“聚焦深圳”对标新鸿基

o新增项目:于二零一六年十二月二十日,本公司全资附属企业深业置地有限公司与深国际前海置业有限公司及深国际前海投资管理有限公司签订协定,以人民币11.2亿元,通过增资扩股的方式,获得深国际前海置业有限公司50%权益,从而持有深国际前海19-06-06项目50%权益。其中,人民币5.6亿元已按协议于二零一六年十二月支付,馀下对价将于二零一八年十二月三十一日前支付。项目位于深圳市前海深港合作区十九单元06街坊,项目土地面积约12,491平方米,总建筑面积为52,900平方米,其中住宅面积50,000平方米,商业2,900平方米。项目已于二零一五年底开工,预计二零一八年开始销售。我们将发挥自身在商业、住宅和综合体开发运营的经验和优势,提升项目品质及空间价值。

正是基于对深圳市场基本面的看好,深圳控股在新一年的规划中,重申了“聚焦深圳”这一发展战略,将版图重点放在一、二线城市特别是深圳。

o处置低效土地项目:年内,本集团尝试多种措施,重点推进对三四线城市项目的处置。二零一六年一月,本集团与河源政府相关部门达成协议,地方政府收回未开发土地约62万平方米,并在通过招拍挂方式重新出让后,退还地价款予公司。截至二零一六年十二月三十一日,本集团对旗下三四线城市项目做了拨备约857.3百万港元。截至二零一六年十二月底,土地储备规划总建筑面积约785.9万平方米(权益部分723.9万平方米),计容建筑面积599万平方米(权益部分548.5万平方米),其中在建项目规划总建面约359.6万平方米(权益部分332.6万平方米),计容建筑面积265.1万平方米(权益部分243.8万平方米)。

董方披露,目前深圳控股在深圳的潜在土地资源大概是300多万平方米,主要来源有三类,一类是公司独立持有的车公庙的一些商铺,约为60多万平方米;一类是母公司深业名下的100多万的土地;还有一类是公司与深圳的国企合作的30多万平方米的土地,包括跟深圳地铁合作的塘朗城项目,跟深圳国际在前海的签约项目等。

•前景展望

据深业集团营销中心总经理钟革惠介绍,今年深业在深圳将有9个项目入市,可售物业以产业办公为主,占比7成,住宅及公寓占比3成。这九个项目大部分位于关内片区,具有地段核心、规划超前、价格合理和服务甲级等特点。

o自二零一六年十月以来,深圳处于「史上最严」的全方位房地产调控中,调控政策涉及限购、限贷、限价、对开发商融资收紧及对竣工验收,设计规划方面的限制等等。二零一七年,深圳房地产市场进入新的调整周期,将充满挑战。受调控影响,需求端与供给端均有所萎缩,交易量明显减少,价格相对稳定。

与此同时,深圳控股正在逐渐退出三四线城市的市场。去年深圳控股将其持有的河源项目未开发土地退还给当地政府,总面积达62万平方米。目前在谈退还的还有江苏的姜堰地块。深业集团董事局主席吕华称,今年将争取三四线城市的库存全部去化,但能否达成目标则仍是未知数。

o本集团认为,深圳作为中国的创新中心,具有强大的城市竞争力和对外来人口的吸引力,大量的购房需求和土地资源稀缺等基本面因素将支撑深圳房地产市场的健康发展,我们坚信深圳核心位置优质资产具有长期价值。因此,本集团在制订和实施二零一七年销售计划时,将在保持稳定销售的同时,兼顾资产长期价值的实现。

和大多数开发商一样,以房地产为主业的深业集团也在积极转型。除了做强房地产业务外,公司将着力打造运营服务平台,由“开发-销售”模式向“开发-销售-持有-运营”模式转型。

o在房地产销售上,二零一七年,本集团全年可售货值约人民币310亿元,其中深圳货值佔比超过80%。二零一七年全年合同销售目标为人民币191亿元,与去年持平。

董方对此形容是在借鉴新鸿基持有物业运营之路,新鸿基依托香港一地,持有物业收益每年稳定而庞大。而深业可以依托的便是深圳,深圳优质的产业结构和城市前景,让这座城市的持有物业有更多的运营和发展空间。

o在调控期间,政府可能採用的各项措施会给房产交易量和售价增加进一步不确定性。本集团将紧贴政策动向,适时调整销售策略,优化可售产品结构,减少调控带来的风险。本集团将积极寻找机会,拓展深圳土地项目。一方面,将深化与母公司的深度合作;另一方面,继续落实与深圳广电集团、深圳地铁、深圳巴士集团、深圳报业集团等国企的合作,努力增加新的深圳项目资源。本集团将重点抓住旧改片区统筹的机遇,把握住作为若干城市更新片区统筹主体的优势,加大与各区政府的沟通协调,在对片区城市更新的组织推进中,发挥本集团在产业导入、综合运营及公共空间配套等方面的专业能力,全力争取更多的优质片区的开发资源。

至于销售和持有物业的比例,董方表示现在并没有固定的计划,但集团在完成销售指标、现金流指标后希望能持有的尽量持有。随着深圳城市核心位置的物业资产价值继续凸显,未来深业还将借力资本市场,推动物业资产证券化。

o集团将积极关注其他重点一二线城市的机会。早前,本集团分别与深圳创新投资集团有限公司、苏州工业区兆润投资控股集团有限公司建立了战略合作关系,尝试以组建合资基金、园区联合开发等合作方式,拓展南京、苏州等地的园区资源。

此外,深业还将依托资本金融机制进行产业筛选和业务重塑,未来五年深业的发展路径可以概括为“一平台、两中心、四公司”。“一平台”即搭建资本金融平台,“两中心”即组建产品研发中心、营销中心,“四公司”即搭建智慧园区运营公司、住宅物业管理公司、商业管理公司、服务式公寓运营服务公司。

o中国房地产市场已经进入了存量时代,资产运营能力将成为地产商的核心竞争力。本集团将继续打造运营服务平台,提升运营服务水平,在战略转型道路上持续前行。目前,商业管理运营、智慧园区运营和住宅物业服务三大运营服务中心已基本完成整合。二零一七年,新组建的商业管理运营中心以深业上城商业开业为契机,提升运营的专业化水平,通过新品牌、新元素的引入,通过零售与服务式体验相结合模式的打造,结合文化艺术和原创设计,为消费者带来与众不同的生活体验。智慧园区运营平台将通过资源整合,升级园区增值服务,形成规模效应,提升运营效率和品牌效应。住宅物业服务平台将致力于为客户提供更全面贴心的服务。

深业的愿景是,在“十三五”期间实现1-2个运营服务平台和1-2家高科技企业的上市。

o本集团将致力提升运营效率和服务水平,推动轻资产业务成型,并带动核心资产价值提升。在未来的五年,本集团以「城市空间价值塑造引领者」为愿景,继续坚定聚焦深圳,拓展深圳的发展策略;在保持开发销售规模稳健增长的同时深耕深圳,通过适度扩大投资物业规模和优化投资物业组合,高效运营,不断提升资产质量和回报水平;通过打造具备核心竞争能力的运营服务平台,借力与优秀创新企业建立的战略合作平台及「城市梦工厂」平台,发挥在城市功能升级方面的优势,强化战略协同与运营能力,提升品牌效应,为客户提供全周期的增值服务,打造提升园区、商业、居住的城市空间价值。

www.7727s.com,深业对未来的定位是,成为“城市空间价值塑造者”,2016年的工作计划包括城市梦工厂、青年房卡计划和中国国际消费电子展示交易中心。

o我们相信,经过坚持不懈的努力,本集团能够在未来五年实现规模增长与价值提升的良好平衡,实现土地储备结构和资产结构的不断优化。同时,在转型升级方面厚积薄发,创造品牌,实现公司的有质量、可持续发展,为股东创造更好的效益与回报。

“城市梦工厂”是为深圳的创业者服务,由深业集团、深圳市城市规划设计研究院、腾讯、华为等七家机构联合发起,主要从地产开发、园区运营、基础设施建设等方面为被孵化的企业和种子项目提供资源和服务。

第二部分、Q&A环节

青年房卡计划则是针对深圳的高房价、供需失衡提出的供给侧措施。深业将通过对自有存量物业进行改造升级,与政府合作对部分存量物业进行运营管理,提供青年公寓、精品公寓、中高端服务式公寓三种产品线。

Q1

董方表示,争取在今年年底推出 3000 套针对刚毕业大学生的青年公寓,三年左右在深圳推出两万套。“我们在这个里面不求利润。”董方透露,这是由深业或区政府等提供用房,租金低于市场价,带有一定福利性质的租赁公寓。

1)前海项目楼面地价怎么计算?前海项目的盈利指引

2)尚城商业的平均租金水平预计是多少。2011年刚开工时对餐饮的构想是不超过30%。现在发现餐饮是最好的。想问下当初的构想会不会有不利的影响。

A1 回答者:刘崇先生、董方先生

1)刘崇:前海是一次与深国际的合作项目,总面积是52900平方米,我们通过增资扩股的方式取得了控制权,有50%的股份,投资11.2亿,地价折合42500左右。预计会在18年底销售,当然要看市场的变化。这个项目对我们进入前海是一次机会。

2)董方:尚城我们去年年底已经签约60%,其他在紧密洽谈中。因为40%的量也很大,对最后的平均租金有影响,租金的具体数等最后全部招完后在说会更好一些。但是租金水平肯定不会低于市场平均水平。关于餐饮,我们的规划是在2011左右,当时我们计划餐饮的租金在30%是一个合适的比。但由于中国经济发展的变化,餐饮可以给的租金比四五年前高很多,有的以及高于服装零售了。从租金回报率来说,餐饮不会低于商场零售。基于此,我们适度提高我们的餐饮比率,既不会降低服装零售的租金,还会提升商场的人气。

Q2

1)深圳调控比较严厉。今年的销售策略是保证目标完成还是利润率保障。

2)今年分红慷慨,未来会不会持续。

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