楼市真的开始“退烧”了?
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楼市近期“退烧”更多还是源于“激情”退潮。正如同股市经常出现莫名其妙的猛涨猛跌,别看股评家说的头头是道,其实没多少道理好讲,大多不过是蝴蝶效应带起的跟风心理。一旦高潮过去,终会显现强弩之末。

中国楼市向来分化明显:一线城市的楼市几乎从来就没有萎靡过,因为这些城市在城市化的进程中,具有汩汩不绝的人口虹吸效应。只要中国城市化的步伐不停止,一线城市的楼市就不会走到尽头。

经过前一阵子让人有些心惊肉跳的疯涨,近期楼市出现了“退烧”迹象。某研究院刚刚发布的清明后一周的数据显示,受监测的重点城市中,近九成城市楼市成交量出现下滑,其中北上广深成交量下滑均超过三成。北京市住建委的数据也提供了一定佐证,清明后一周,北京市新建商品房以及二手房的网签数量,环比均下降近40%。有媒体更报道说,为了快速变现,有业主直接将原报价900万元的二手房降到690万元。

但是,一线楼市过热,也容易引发城市治理者的惶恐。这不仅导致一线城市的资源变得更为稀缺,而且也影响了三、四线城市的楼市去库存。而后者才是眼下政策设计者最关切的现实命题。

这种态势,想必让很多人松了口气。而更让人感到欣慰的,恐怕还是房价调控者,因为这表明最近密集出台的各种“史上最严厉”的调控措施取得了预期效果。今后如果再出现房价飞涨,再接着出台更严厉的措施就可以。

今年初,楼市出台的一揽子去库存优惠政策并未在三、四线城市引发对市场的刺激效应,反而让一线或者少数二线城市的楼市发烧。在此情势下,一线城市近期不得不紧急出台楼市调控大招。

相关调控政策的确对楼市产生了明显影响。但如果将楼市近期的“退烧”完全归结为政策之力,恐怕也不能如此自信。除了政策压制,我认为楼市近期“退烧”更多还是源于“激情”退潮。正如同股市经常出现莫名其妙的猛涨猛跌,别看股评家说的头头是道,其实没多少道理好讲,大多不过是蝴蝶效应带起的跟风心理。一旦高潮过去,终会显现强弩之末。

继上海为调控楼市出台最严“沪九条”之后,深圳出台贷款首付比例最低四成,连缴3年个税才能买房等政策;北京相关部门亦开始对二手房市场进行专项检查。受此影响,近日,上述一线城市楼市出现了一些退烧信号,购房者进入观望状态。不过,昨日有门户网站以特别吸引眼球的方式指出,“一线城市楼市现退烧信号、有房源甚至一夜猛跌160万”。只是不知道这样的信息对市场的参与者能有多大的价值,是否又会陷入炒作的怪圈。

另外,楼市是否真的在“退烧”也不好一概而论,即便不是“上涨中继”,也有高位横盘的可能。我当然相信没有只涨不跌的楼市,但之于目前一线城市的楼市态势,恐怕更多还是高潮过后的暂时平静。楼市继续“发烧”的可能是存在的,因为引致“发烧”的现实因素依然存在。当然这种“发烧”,未必是“没有最高只有更高”,价格外溢同样是一种“发烧”。在一线城市紧急出台“史上最严厉”措施的同时,就有舆论担心受到压制的高价会向二线城市蔓延。这并非没有可能。比如北京虽然没有加码调控措施,但近邻河北省的几个小城市的楼价却起来了。北京“退烧”,周边“发烧”,这一现象,在评估此轮楼市调控效果时,需要审慎考量。

十余年来,中国楼市一直是热得发烫的市场和社会命题。只是去年以来,股市风头才稍稍超过楼市。市场反应如此,说明楼市和股市对投资者的重要性,也折射了中国投资者的现实焦虑。

坦率讲,严厉的调控政策至多使得楼市暂时降降温,而消除发烧的病根,则与整个经济发展态势相关联。本轮楼市上涨完全因由一线城市而起,而一线城市的楼市原本已经处于高位,即便充分考虑一线城市在中国特殊的价值,也很难说这些城市的楼市就值如此价格。说到底,“没有最高只有更高”的底气,完全是由充足的流动性支撑。

对中小投资者而言,其实缺乏更为多元、稳定的投资创富途径,因此眼睛只能盯着楼市和股市。但是“两市”往往存在不确定性——以楼市刺激经济增长的时代,虽然造成了楼市的繁荣,但也导致楼市的泡沫以及现在的高库存。这一现象在三、四线城市更为严重,而且形成了地方债和银行呆账高企等危险后果。

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