www.7727s.com第一太平戴维斯2016年第一季度上海市场
分类:家居装修

越来越多项目考虑放宽优惠条件以争取较高入驻率,全市平均租金将因此走低,但指数(基于同项目租金变化计算)仍将保持稳定。

一手高端公寓市场方面,2019一季度新增供应5.5万平方米,环比下降86.4%;成交量共计约19.3万平方米,较上季度环比下跌31.3%。同时,一手高端公寓价格指数较上季度下跌2.7%,平均价格为每平方米人民币99500元。第一太平戴维斯预计,2019年,上海的一手高端市场将会有大量新增供应,总供应量将有可能大于2018年总量。

大体量超级购物中心表现好于市场平均水平,空置率降至历史最低。

不过,第一太平戴维斯也指出,2019年房地产市场的整体基调与2018年并无太大变化,总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策,同时因城施策、一城一策还将继续拖行,细化监管措施,保障住宅市场的健康发展。

本季度一手高端公寓成交量共计约25.7万平方米,环比减少27.4%,同比增长62.3%。

另外,在零售市场方面,2019年一季度上海全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天27.7元。其中,核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%;非核心商圈则由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。

第一季度,核心商圈购物中心空置率环比上升1.0个百分点至4.8%,非核心商圈下降0.5个百分点至9.0%。

第一太平戴维斯认为,随着降税减费措施的推行,企业的现金流状况有望增加,继而支撑未来写字楼需求。不过,在2019年内,新增供应有望达到或接近2017年峰值,核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下,项目去化周期或将进一步拉长,2019年上海写字楼市场整体仍将较为艰难。

营改增将使公司花费一定精力处理税务安排,以避免潜在损失,但整体长期而言,应有利于行业减轻税负。

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全市别墅租赁平均租金环比上涨1.1%至每平方米每月人民币152.3元,同比上涨0.5%;空置率环比下跌2.4个百分点至3.5%,同比下跌3.6个百分点。

核心商务区甲级写字楼空置率环比上升0.1个百分点至12.5%;同时,租金指数环比下跌0.1%至每平方米每天9.01元。

www.7727s.com,预计将有100万平方米新增供应在未来三个季度入市。

第一太平戴维斯观察指出,为了保持经济平稳发展,预计2019年上半年融资环境将会有所放松,但是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。事实上,2019年一季度融资环境回暖,开发商境内外密集发债,然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。

上海住宅租赁市场

数据显示,2019年第一季度,上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米,同比上升116.8%。同期,一手商品住宅成交量共计约142万平方米,环比下跌7.4%,较去年同期同比上涨19.1%。不过,一手商品住宅成交均价环比下跌7.8%至每平方米56500元。同期,上海一手商品住宅库存环比上升3%,共计约727万平方米,库存量来到两年来最高水平。

合生汇作为五角场近九年来首个新项目入市。

住宅销售市场回暖

土地市场持续活跃,外环外四幅宅地成交楼板价突破每平方米人民币20,000元。

非核心商务区的写字楼空置率在一季度环比上升1.9个百分点至33.9%;租金指数环比下跌0.2%,至每平方米每天5.87元。

一手商品住宅市场

值得一提的是,2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交,总金额276亿元,同比上升66%。其中两宗地块成交占总金额的一半以上。其中,绿地以121亿元从中民投收购董家渡开发地块50%股权;融创以125亿元从泛海集团收购位于董家渡一开发地块以及一北京地块。

一季度,无新增服务式公寓项目供应,预计第二季度将迎来新项目开业入市。

第一太平戴维斯同时发布了《技术城市进行时》2019全球报告,从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市,其中,上海、北京、香港、深圳、杭州、成都等六个中国城市榜上有名,上海凭借开放的商务环境、成熟的技术环境和通达的交通移动性在六大城市中拔得头筹。

展望

甲级写字楼空置率升至12.5%

在新项目入市影响下,本季度非核心商务区空置率上升3.3个百分点,达30.4%;平均租金为每平方米每天人民币5.10元。

在土地市场方面,第一季度共成交了三块纯居住用地,成交占地面积共计13.5万平方米,可建面积共计22.3万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米16754元。同时,一季度还有一幅租赁用地以零溢价成交,可建面积共计约31.9万平方米,容积率为2。

受到年初政府严控预售证管理,预计第二季度将迎来大量新增住宅供应。其中,位于黄浦区的复兴珑御项目计划将于近期加推三房(约150-190平米)和四房(约220-275平米)的大户型公寓,共计为市场新增137套销售单元。

值得一提的是,第一太平戴维斯指出,从其考察的约20个超甲级写字楼项目的净吸纳量及租金指数变化发现,当前超甲级项目并不意味着强租金抗跌性,且当前企业前期选址,地段已不再是其唯一的考量因素。

由于政府支持创业及中小型企业,并视其为未来经济增长的驱动力,因此上海将继续吸引大量创业人才,这将使来自国内企业主的租赁需求不断增加。这些人群兼具独立和富有,其房屋租金往往可纳入公司的运营开支,因此有能力在高档住宅内安居。

2019年第一季度,核心商务区有三个全新写字楼项目入市,分别为位于陆家嘴的瑞明大厦、富士康大厦,以及位于徐家汇的国贸中心二期G2,为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至第一季度末,上海全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。

零售及物流市场投资者以战略投资为主,将更多以资产包或平台形式实现交易。

在经历了2018年的低迷之后,上海住宅市场显出回暖迹象。近日,第一太平戴维斯发布了2019年一季度上海房地产市场研究报告。报告显示,一季度各新开盘售楼处人气较旺。农历新年过后,市场有所回温,前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。

全市服务式公寓平均租金环比上涨2.2%,达到每平方米每月人民币224.6元,同比上涨3.2%;空置率环比下跌0.3个百分点至8.5%,同比下跌3.6个百分点。

一手商品住宅成交价格环比继续上涨2.0%,涨幅有所放缓,成交均价达人民币34,500元/平方米。

本季度核心商务区甲级写字楼平均租金环比增长0.1%,达每平方米每天人民币8.71元。

尽管全市供应放量,核心商务区优质项目的业主仍拥有较强议价能力,租金和入驻率将继续表现平稳。

一季度,全市住宅租赁市场平均租金环比上涨1.9%,达到每平方米每月人民币186元,同比上涨2.8%;整体空置率环比下跌1.1个百分点至8.2%,同比下跌2.6个百分点。

本季度核心商务区甲级写字楼净吸纳量达16.2万平方米,其中全市约82%的成交发生在浦东,浦东成交中约78%发生在次级商务区。

虽然供应压力持续,但市场有望从旅游、文化等项目打造中获取新的前进动力。

第一季度投资市场共达成四宗主要交易,总金额43亿人民币,同比下降34%。

展望

当前上海不少板块正经历大规模旧改,例如苏河湾、董家渡和杨浦东外滩等,这些板块价值将得到提升,因此未来将见证更多高端住宅产品入市。

2016第一季度,非核心商务区迎来三个写字楼项目入市,季度新增供应18万平方米,存量升至204万平方米。

展望

中海地产收购中信集团旗下资产包。一线开发商持续业务整合,以降低风险及融资成本,同时保持行业领先地位。

2016年前两个月上海零售总额同比上升7.0%,增速较去年同期降低1.1个百分点。

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